청약 시 내돈 얼마나 필요한 지 계산하기

분양 받았을 시, 대출은 얼마만큼 나오고, 내돈은 얼마나 필요한 지 정리.

일단, 중도금대출과 주택담보대출은 다르다.

중도금대출은 분양가 기준, 주택담보대출은 시세기준으로 나온다.
그래서 보통 잔금 치를 때, 중도금대출을 주택담보대출로 전환한다.
이때, 분양가보다 시세가 높아지면 주택담보대출이 중도금대출보다 더 많이 나오기 때문에 중도금대출상환 뿐만아니라 잔금의 일부 혹은 전체를 주택담보대출로 처리하기도 한다.

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잔금 Flow

계약금(10~20%) - 중도금(60%) - 잔금(30%~20%)
(분양가 대비, 공고마다 다르므로 실제 비율은 모집자공고를 꼭 봐야한다.)

대출은 얼마나 나오는가,

첫째, 9억원 아래로만 중도금 대출이 가능하다.
9억 이상의 분양은 중도금 대출이 나오지 않는다. (비규제지역도 안나온다)
당연히 9억이상 분양 받을 일 없어 신경 안써도 된다...

둘째, 규제지역에 따라 중도금 대출가능 %가 다르다.

규제지역	분양가 대비 대출가능 %
투기과열지구	40%
조정대상지역	50%
비규제지역	60%

예를들어, 분양가가 5억이라고 했을 때

		비율	대출 여부	금액(5억기준)
계약금(10%)		10%	내돈	5천만원
중도금(60%)	투기과열지구	40%	중도금 대출	2억원
		20%	내돈	1억원
	조정대상지역	50%	중도금 대출	2억 5천만원
		10%	내돈	5천만원
	비규제지역	60%	중도금 대출	3억원
					잔금(30%)		30%	내돈	1억 5천만원

따라서, 투기과열지구는 내돈 3억(60%), 조정대상지역 2억5천(50%), 비규제지역 2억(40%) 필요하다.
물론 계약과 잔금사이에는 1~2년 정도의 시간차가 있지만 결국 저정도는 현금으로 융통이 가능해야한다.